近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(z融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写ī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写>

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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