5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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