近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(q桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音uán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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