5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(东隅已逝桑榆非晚是什么意思bù)分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第东隅已逝桑榆非晚是什么意思二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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