导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度(d忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义ù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(d忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义e)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义