5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个write的过去分词怎么用，write的过去分词英语(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目write的过去分词怎么用，write的过去分词英语、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(write的过去分词怎么用，write的过去分词英语chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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