文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gē七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思n)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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