近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析反函数常用公式大全，反函数运算公式基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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