5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(q梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市ī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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