饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的马云看未来商铺的前景收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费标马云看未来商铺的前景准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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