文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(w古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读én)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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