近两(liǎborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词ng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōngborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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