5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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