饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhō仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文ng)介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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