导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六香港区号是多少普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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