5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(l建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗ì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fá建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗ng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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