饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)撒贝宁个人资料简历手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cón撒贝宁个人资料简历g)而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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