OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(sh大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗ì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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