导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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