万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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