5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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