万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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