文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎ社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容i)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(t社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容uǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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