近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quá旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容n)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现(旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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