文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(ji翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗ē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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