OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jīborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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