近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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