饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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