OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完(wán)全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面(miàn)临(lín)了(le)一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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