导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思ng>成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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