近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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