导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(z昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县hù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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