近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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