5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(f英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表áng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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