OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行钟南山为什么被说成钟百亿了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)钟南山为什么被说成钟百亿次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入(rù)了钟南山为什么被说成钟百亿一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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