“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去(qù)十(shí)年(nián)的(de)系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者(zhě)的关注度从板块向单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部(bù)，而(ér)且(qiě)是反(fǎn)复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基准：有大的国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年(nián)房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业(yè)出(chū)现了一个很(hěn)明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常(cháng)明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营(yíng)房企股价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成(chéng)本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是否是行业(yè)内最低(dī)的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wi社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀nd数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以及(jí)过于(yú)激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入(rù)市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的(de)是(shì)，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较(jiào)积极的拿地策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然(rán)而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样(yàng)受到机(jī)构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报(bào)灵活配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六(liù)组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季(jì)报，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是(shì)表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了(le)较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的(de)持续增长，和(hé)滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州房企(qǐ)销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样较为积(jī)极，根(gēn)据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了(le)超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的(de)集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求(qiú)也会越来(lái)越(yuè)多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说(shuō)明(míng)了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装相关的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位(wèi)的(de)都是(shì)来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为(wèi)基金重(zhòng)仓(cāng)股的(de)天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复(fù)苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因(yīn)素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的(de)两(liǎng)只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业(yè)公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为(wèi)保安这(zhè)些固定人(rén)员成本(běn)的(de)年度增长，不过服务(wù)没有特(tè)别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

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