近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数s项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数n)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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