“现在的(de)房(fáng)地(dì)产很难再(zài)出现像过去十(shí)年(nián)的(de)系(xì)统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让(ràng)机构(gòu)和(hé)投(tóu)资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是(shì)估(gū)值，房地产都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下(xià)的(de)空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个(gè)股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下(xià)今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现(xiàn)，其实银(yín)行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自(zì)新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国(guó)企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个(gè)很明显(xiǎn)的(de)分化，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的(de)国(guó)央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又(yòu)进一(yī)步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速(sù)度的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的(de)扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可(kě)能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前(qián)的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要(yào)集(jí)中在(zài)强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让(ràng)人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍(réng)要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速(sù)度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)复(fù)苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公司净负债率提(tí)高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发展等(děng)房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负(fù)债(zhài)率持续居高丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛(shāi)选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更(gèng)加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营(yíng)房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股东中新进了(le)“中国(guó)工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一(yī)定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业(yè)绩表现(xiàn丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了(le)较(jiào)强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名(míng)已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发(fā)只(zhǐ)是房地(dì)产(chǎn)产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导(dǎo)致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住(zhù)房规模越(yuè)来(lái)越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的(de)增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的(de)天(tiān)下，彼时(shí)包括公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是营(yíng)收还是归(guī)母净(jìng)利(lì)润，公司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易(yì)一(yī)开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗