OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(y大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年ī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年)以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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