近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(c没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思hū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(d没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思e)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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