5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(p重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗ǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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