近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(纳粹分子是什么意思xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可纳粹分子是什么意思(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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