北京稳楼市政策“小步快跑”

近日(rì)，央行(xíng)北京(jīng)分(fēn)行、金融监管总局北(běi)京监管局、北(běi)京(jīng)住(zhù)建委(w康冠科技4月29日龙虎榜数据ěi)联合下发通知，优化(huà)离异家庭购房认贷政策。调整后(hòu)，离婚不满一(yī)年且家庭名下在(zài)北京市无成(chéng)套住房，执行首套住房信贷政策。

这是继(jì)今年3月27日不再执行“夫妻(qī)离(lí)异(yì)后，不符合限购规定的(de)任(rèn)何一方(fāng)3年内不得在京购(gòu)房”后，北京市对离婚购(gòu)房(fáng)政策的再(zài)度优化。

去年末以来，稳楼市政策继续平稳释放。其中(zhōng)，一线城市的动作最引人关注。

去(qù)年(nián)12月，北京推出“首付比例下调(diào)”“普宅认(rèn)定标(biāo)准优化”“房贷(dài)利率调整”等一系(xì)列(liè)组(zǔ)合拳(quán)；今年2月，通州区解除“双限 ”；今(jīn)年4月，北京调整(zhěng)绿色建筑的公积金贷(dài)款上限，并延长老旧小区改造项目的(de)住房公积金贷款期限。

其他一线城市中，上海、深圳先后废止了“70/90”政策；广州对近郊区市场的(de)限购政策进行了优(yōu)化；上海对外地(dì)单身人士限(xiàn)购政策进(jìn)行了优化；深圳下调了(le)户籍和非户籍人口的(de)购房门槛。

业内分析人士认为，单个政(zhèng)策的力度看似不大，但其释放节奏较(jiào)为平稳，并正在形成累加效果。在各(gè)项政策的综(zōng)合作(zuò)用下，市场回暖值得期待。

北京“317新政”压力渐除

北京对离婚买房的(de)政策限制(zhì)，源于7年前的“317新政”。2017年3月17日，北(běi)京发(fā)布《关于完善商品(pǐn)住房销售和差别化信(xìn)贷政策的通知》，强调(diào)居民家庭名下已拥(yōng)有1套住房，以及在北京市无住房但有(yǒu)贷款记录的，以二套房(fáng)的标准进行购买，即购买(mǎi)普通住房的首付款比例不低于60%，非普通住房的首付款比例不低于(yú)80%。一周后，作(zuò)为该政策的(de)“补丁”，有关部(bù)门再度发文，明确离婚一年内贷(dài)款买房，商贷和(hé)公积金贷款都算做二套房。

康冠科技4月29日龙虎榜数据2021年，北京又(yòu)将离异后买房的限(xiàn)制年(nián)限提高至3年。

“317新(xīn)政”还包括限售政(zhèng)策、暂停发放25年以上贷款等，被(bèi)认为是北京楼市的转折点。政(zhèng)策出台后，北京市场的投(tóu)资投机需求逐渐(jiàn)被挤出，市(shì)场交易量一度(dù)明显下滑，价格也有所回落。

2021年下半年以来，在房地产市场去杠杆的大背景下，北京楼市继续进入(rù)深度调整中。多家研究机构相(xiāng)关负责人向21世纪(jì)经济报道(dào)记者表示，到(dào)目前为止，北京(jīng)多数区域的房价仍然低于2017年初的水平。

北京市统计局的数据显示，2023年，北(běi)京全市新建商品房销售面积为1122.6万平(píng)方(fāng)米，其中住宅销售面积为811.1万平方米(mǐ)。与2016年相比(bǐ)，分别下(xià)降了(le)33%和18%。

如今，随着市场风(fēng)险的出清和投资投机需求的退出，北京楼市已经发生了重(zhòng)大变化，这类限制性(xìng)政策的“使命”接近完成。

广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，当前市(shì)场上留存的(de)购房需求以刚需和改善性需求为主。“过去楼(lóu)市火热期间，想着法子钻空子，比如(rú)离婚获得购房资(zī)格、获(huò)得(dé)首套资格，现(xiàn)在这些动机(jī)都没有了。既然如此，这类调控政策已无存(cún)在的必要(yào)”。

他还表示，另一方面，作为人口结构变化的一大特征，现阶段离婚(hūn)、单身、独居人群较多，必须要考虑这部分人群的合理住房需求，加大支持力(lì)度(dù)。

此次调整之前，北京已于3月27日(rì)宣布(bù)，“夫妻离异后，不符合限(xiàn)购规定的任(rèn)何一方3年内不得在(zài)京购房”政(zhèng)策废止。

近几个月来，北京还推出了下调(diào)首付比例和贷款利率、延长(zhǎng)最高贷款年限、优化普宅认定标准、优化公积金政(zhèng)策等措施(shī)。“317新政”给北京楼市带来的压力，正在逐步解(jiě)除(chú)。

政策(cè)仍有优化空(kōng)间

除北京外，其他一线城市也在不断释放政策利好。今年以来，上海、深圳先后废止了(le)“70/90”政策；广州对近郊市场的限购政策进行(xíng)了放松；上海针对特定区域、人群，对(duì)限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非(fēi)户籍人口的购房(fáng)门槛。

此外，苏州、杭州等(děng)一些热点二线城市也陆续出台相关的政(zhèng)策(cè)宽(kuān)松措施。政策释放表现出(chū)“小步快跑”的节奏。

据中原地产统计，与去年(nián)相比，今年各地出台稳(wěn)楼市政策(cè)的频次有所放缓(huǎn)，但一些新(xīn)的措施(shī)开始出现，体现为优化公积金政策、住房以旧换新、全面取消限购等。

叠加此前的相关措施，政策效果正在逐(zhú)渐显现。

根据统计局发(fā)布的数据，今(jīn)年3月，全国商(shāng)品房销售面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，虽然同(tóng)比有所下降，但达(dá)到去年下半年以来的(de)月度高点。

4月16日，国家统计(jì)局副局长盛来运表示(shì)，支持房(fáng)地产稳定发展政策措施效果还(hái)在持续显现，并在三个方面带动了相关数据的改善：“三大工程”拉动房地产投资0.6个百分点；“白(bái)名单”政策使企业国内贷款降幅收窄了1.2个百(bǎi)分点；一系列促进楼(lóu)市消费(fèi)的政策，使一季度新建商(shāng)品房销售面积(jī)和销售额降幅比1~2月分别收窄了1.1和1.7个百分(fēn)点。

有市场(chǎng)人士认为，相比二三线城市的动作，一线城市(shì)的政(zhèng)策力度(dù)相对不(bù)大(dà)。但一线城市具有较强的示范效应，对(duì)市场心理的影响较大，对其他城市也有一定的带动作用。

就此次北京调整离(lí)婚购(gòu)房政策而言，中指研究院市场研究总监陈文静表示，其意味着在市场过热时期出台的政(zhèng)策(cè)有望(wàng)陆续退出，向市场释放出进一步优化政策(cè)的积(jī)极信(xìn)号，对市场情绪(xù)有望产生有(yǒu)利影响。

她还指出，当前北京房(fáng)地产(chǎn)政策整体仍较为严格，未来限(xiàn)制性(xìng)政策存在继(jì)续优(yōu)化预(yù)期。

中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)表示，除一线(xiàn)城(chéng)市和少数二线城市外，楼市宽松政策(cè)的释放空间已经(jīng)不大。因此，未(wèi)来这些城市的政策继续优化的可能性仍然很大。

对于市场走势(shì)，业内人士普遍认为(wèi)，以价换量仍将是市场的主流，未来市场(chǎng)交易能否持续升温，将在很大程度上(shàng)取决于优化(huà)政策的力度。

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