文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何(项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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