近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些>

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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