近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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