“现在(zài)的房(fáng)地产很(hěn)难再出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的(de)转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关注(zhù)一下今(jīn)年房地(dì)产的(de)开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个(gè)行业出现了(le)一(yī)个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等(děng)各(gè)个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不(bù)是(shì)行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的(de)；建安成本是否也(yě)是业内最(zuì)低的(de)；这(zhè)些都是我们(men)看(kàn)重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色的国AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来(lái)市(shì)场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一线城市(shì)进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符合(hé)“最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，主要(yào)还(hái)是(shì)看房企的(de)净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊(hào)扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)个别民(mín)营(yíng)房企

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但(dàn)在(zài)各(gè)维度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资(zī)产(chǎn)公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现(xiàn)等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布(bù)局(jú)关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿(ná)地金额(é)依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月(yuè)10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链上的中游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直都(dōu)很(hěn)好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是富(fù)安(ān)娜和(hé)水星家(jiā)纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的(de)基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品的研(yán)发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的(de)中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是(shì)价(jià)值派基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发(fā)安宏回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大(dà)流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也(yě)越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分析：“物业(yè)服务(wù)不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是(shì)比较高的(de)，每年到期的合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人(rén)员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的(de)。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做(zuò)到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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