饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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