万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(q农村信用社几点上班下班时间iáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)农村信用社几点上班下班时间达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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