导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(l小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢ǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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